O sonho da “casa própria” é a maior inspiração do brasileiro após a luta pelo alimento diário, e a negociação imobiliária é uma realidade que quase todos nós enfrentamos em algum momento de nossas vidas. No entanto, mesmo nos negócios mais comuns, é necessário advertir que a negociação imobiliária não se resume a tratativas ou burocracia de cartórios. É necessária uma análise mais aprofundada, e é por isso que nasce a “due diligence” imobiliária, que se traduz em “diligência prévia”. Esta análise é um escudo para pessoas físicas, jurídicas e empresários do ramo imobiliário que buscam o melhor suporte de viabilidade jurídica, econômica e negocial.
A due diligence imobiliária é uma espécie de auditoria prestada por profissionais especializados, com análise de informações e documentos do imóvel e das partes envolvidas, com o objetivo de elevar a negociação ao patamar mais seguro possível, inclusive quanto a eventuais riscos futuros. O escopo da análise vai além das rotineiras, quando são auditados documentos e informações nas esferas estadual e federal, que podem gerar implicações tributárias, fiscais, trabalhistas, cíveis, ambientais e outros.
A análise da due diligence imobiliária vai além disso, examinando os riscos envolvidos no negócio imobiliário que não podem ser extraídos meramente da matrícula do imóvel ou documentos das partes. A conferência disso requer conhecimento jurídico para que se constate o alcance de situações legalmente previstas no negócio. Direito real de habitação, fraude contra credores e à execução, evicção, restrições de uso decorrente de convenção condominial, dívidas incidentes sobre o imóvel, restrições decorrentes de leis de zoneamento e ambientais, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, nu propriedade, indisponibilidade, entre outros, são exemplos para que se tenha noção de quanto a legislação pode criar situações ocultas, com efeitos indesejáveis em negócios realizados sem análises prévias. A due diligence imobiliária, através de uma análise isenta e técnica, é capaz de alertar as partes para que possam optar por seguir ou não adiante com as tratativas.
A Due Diligence imobiliária é uma prática que ganha cada vez mais relevância no cenário jurídico brasileiro, especialmente no contexto de um mercado imobiliário em expansão. Essa prática visa garantir que as partes envolvidas em uma negociação imobiliária estejam cientes de todas as implicações jurídicas, econômicas e negociais envolvidas no negócio.
A base legal para a prática da Due Diligence imobiliária no Brasil está fundamentada na Lei de Registro Público (Lei 6.015/73) e na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), além de outras legislações específicas, como o Código Civil (Lei 10.406/02) e o Código de Processo Civil (Lei 13.105/15).
A realização da Due Diligence imobiliária pode garantir a validade do negócio e prevenir futuros problemas judiciais ou financeiros, como a perda do imóvel ou a necessidade de arcar com dívidas ou indenizações. Além disso, essa prática pode proporcionar maior segurança jurídica para as partes envolvidas, favorecendo a tomada de decisões mais informadas e estratégicas.
Vale ressaltar que a Due Diligence imobiliária não deve ser confundida com a obrigação legal do corretor de imóveis de prestar esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio. Enquanto o corretor se baseia em informações obtidas em cartório, a Due Diligence imobiliária busca uma análise mais aprofundada e técnica, com a finalidade de identificar possíveis riscos e impedimentos legais.
Em síntese, a Due Diligence imobiliária é uma prática que se apresenta como uma ferramenta fundamental para o sucesso e a segurança das negociações imobiliárias. Através dela, as partes envolvidas podem tomar decisões mais embasadas e reduzir os riscos envolvidos em transações imobiliárias.
