O distrato imobiliário no divórcio funciona para casais que compraram um imóvel na planta, mas que decidiram se separar antes da entrega das chaves e não querem ou não podem continuar com a compra do bem.
Isso porque como a renda familiar se divide após a separação, manter o pagamento das futuras parcelas costuma se tornar inviável para ambos, fazendo com que a devolução do bem seja a única alternativa para evitar a inadimplência.
Na prática, o processo permite que o casal desfaça o negócio diretamente com a construtora, então, a empresa cancela o contrato de compra e venda, retém uma multa penal pelo rompimento do acordo, que costuma variar entre 25% e 50% dos valores já pagos, dependendo do regime de afetação da obra, e devolve o restante do dinheiro que o casal já havia investido.
No final, a quantia reembolsada pela construtora é integrada ao patrimônio comum de ambos para ser formalmente dividida na partilha de bens, a depender do regime adotado no casamento.
Vale ressaltar que, se o contrato foi assinado por ambos, a assinatura dos dois permanece obrigatória para validar o distrato, mas essa regra só se aplica a imóveis na planta, pois bens já financiados com bancos não aceitam o distrato, exigindo a venda do bem ou a transferência da dívida.
É necessário um advogado para fazer o distrato imobiliário em caso de divórcio?
Legalmente falando, não é obrigatório contratar um advogado para negociar o distrato diretamente com a construtora, sendo perfeitamente possível que o próprio casal entre em contato com a empresa para solicitar o cancelamento do contrato e a devolução dos valores.
Esse trâmite administrativo pode ser feito de forma direta, desde que ambas as partes estejam de acordo e assinem juntas o documento de distrato, já que a construtora exige a anuência de todos os compradores que constam no contrato original.
Porém, o grande risco de seguir por esse caminho sem assistência jurídica está nos abusos cometidos pelo mercado imobiliário.
Isso porque, é muito comum que as construtoras apresentem propostas de distrato com retenções de valores muito acima do permitido por lei, ou que tentem parcelar a devolução do dinheiro de forma prejudicial ao consumidor.
Um advogado especialista analisa o contrato à luz da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) para garantir que a multa cobrada não ultrapasse os limites legais de 25% ou 50%, protegendo o patrimônio do casal contra prejuízos financeiros.
Além da negociação com a construtora, existe o fator do divórcio em si, onde a presença do advogado se torna obrigatória por lei.
Seja para realizar o divórcio de forma rápida no cartório (extrajudicial) ou por meio de um processo na Justiça (judicial), a legislação exige a assinatura de um advogado ou defensor público.
É esse profissional que vai formalizar como o dinheiro recuperado do distrato será dividido entre os dois, garantindo que a partilha seja justa e que nenhum dos cônjuges saia prejudicado na separação de bens.
O que fazer quando uma das partes não quer vender o imóvel no divórcio?
Quando uma das partes se recusa a vender o imóvel no divórcio, o cônjuge que deseja a venda tem o direito legal de exigir a divisão do patrimônio.
O primeiro passo recomendado é tentar uma notificação extrajudicial. Nesse caso, o cônjuge interessado na venda, por meio de um advogado, envia um documento oficial informando o outro sobre o desejo de liquidar o bem.
Nessa mesma oportunidade, abre-se um prazo para que a parte que deseja manter o imóvel compre a metade correspondente (direito de preferência) ou concorde com a venda para terceiros.
Se a pessoa que ficou morando no imóvel se recusar a sair ou a cooperar, o cônjuge que está fora pode passar a cobrar dela um valor de aluguel proporcional à sua parte do bem, correspondente ao tempo de uso exclusivo.
Caso a tentativa amigável falhe e a resistência continue, a única solução jurídica é ingressar com uma Ação de Extinção de Condomínio acumulada com Alienação Judicial.
Nesse processo judicial, o juiz determinará a avaliação do imóvel por um perito. Se mesmo após a avaliação nenhuma das partes comprar a cota da outra, o magistrado determinará que o imóvel seja vendido em leilão judicial.
O dinheiro arrecadado no leilão será utilizado para pagar as despesas do processo e o saldo restante será dividido entre o ex-casal, conforme o regime de bens do divórcio.
Em caso de separação quem fica com a casa financiada?
Em caso de separação, a casa financiada não pertence legalmente ao casal, mas sim ao banco, até que a última parcela seja paga. Por isso, a divisão do bem depende de um acordo entre os ex-cônjuges e da aprovação da instituição financeira.
As opções para resolver essa situação são as seguintes:
- Transferência para um dos cônjuges: Uma das partes assume a responsabilidade total pelas parcelas restantes e compra a metade do outro (o que já foi pago até ali). O banco fará uma nova análise de crédito para garantir que a renda dessa pessoa sozinha é suficiente para pagar o financiamento. Se aprovado, o contrato é alterado;
- Venda do imóvel: O casal vende a casa para um terceiro. O dinheiro recebido na venda é utilizado para quitar o saldo devedor restante junto ao banco. O lucro que sobrar após essa quitação é dividido igualmente entre os dois, respeitando o regime de bens do casamento;
- Manutenção do financiamento conjunto: Os dois continuam como responsáveis pelo contrato perante o banco e dividem o pagamento das parcelas. Essa opção costuma ser temporária e exige muita confiança, pois se um deles deixar de pagar, o nome de ambos ficará negativado e o imóvel poderá ir a leilão;
Em relação às parcelas que já foram pagas durante o casamento, a regra geral (no regime de Comunhão Parcial de Bens) determina que tudo o que foi quitado enquanto vocês estavam juntos pertence aos dois em partes iguais.
Isso se aplica independentemente de quem realizou os pagamentos ou de quem possui o nome no contrato de financiamento.
Conclusão
Resolver a partilha de um imóvel durante o divórcio exige estratégia que vai muito além de simplesmente dividir o patrimônio, pois cada caminho, seja o distrato de um bem na planta, a venda forçada ou a assunção de um financiamento, gera impactos financeiros e fiscais para o futuro de ambas as partes.
Tomar decisões precipitadas ou assinar acordos sem o devido amparo jurídico pode resultar em perda significativa de dinheiro e anos de dores de cabeça na Justiça.
Portanto, o segredo para garantir uma transição segura e proteger o seu direito patrimonial é contar com uma condução jurídica altamente qualificada.
O escritório Grossi & Bessa Advogados atua de forma especializada em direito imobiliário e de família, oferecendo o suporte necessário para mediar conflitos, negociar com construtoras e bancos, e encontrar a solução mais vantajosa para o seu caso, seja por vias amigáveis ou judiciais.
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